HANDELSBLATT: L’IRREALE MERCATO IMMOBILIARE TEDESCO

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L’ambiente di tassi d’interesse negativi e la mancanza di investimenti profittevoli sta spingendo investitori e banche dei paesi core, e della Germania in particolare, in una gigantesca bolla immobiliare. I prezzi delle case raddoppiano di anno in anno, gli acquirenti comprano immobili alla cieca senza nemmeno metterci piede e le banche fanno prestiti a tasso quasi nullo senza verificare la solvibilità dei mutuatari, in quella che sembra la riedizione mitteleuropea della bolla dei subprime. L’unico modo per fermare la corsa dei prezzi è alzare i tassi di interesse, ma la BCE nel tentativo di “salvare il soldato euro” sta caparbiamente andando in direzione opposta. Che la nemesi dell’euro stia arrivando sotto forma di bolla immobiliare? Da Handelsblatt.

di Simon Book, Jens Munchrath e Reiner Rachel,

 

Jaguar, Maserati e Mercedes pulitissime costeggiano la strada di ciottoli, riflettendo il sole. Uomini e donne benestanti attraversano il marciapiede in cappotti e cappelli pregiati, con cani di razza al seguito.

Dietro di loro, ci sono irresistibili ville storiche – stucchi classici con grandi ingressi, nicchie e pavimenti di parquet brillanti, torrette maestose e giardini panoramici.

Benvenuti nell’idilliaca Potsdam, l’opulenta ex residenza dei re di Prussia. Al confine sud-occidentale di Berlino, Potsdam è la capitale dello stato orientale del Brandeburgo ed una città molto calda nel surriscaldato boom immobiliare della Germania.

Da un maestoso maniero in riva al lago sulla pittoresca Heiliger See, Anja Farke gestisce l’agenzia di Potsdam del mediatore immobiliare Engel & Völkers. Proprio lungo la strada, la signora Farke sta facendo vedere un’altra spaziosa villa, in una bella tonalità di rosa. La venderà per non meno di 3 milioni di euro, o 3,3 milioni di dollari, assicura.

La signora Farke è abituata a lavorare efficacemente con i milionari. E’ elegante e cortese, informalmente chic, consapevole di sé ma riservata. Non direbbe mai che il mercato immobiliare di Potsdam sta esplodendo oltre i suoi massimi e che non riesce ad impiegare abbastanza agenti per venire incontro a tutti gli acquirenti affamati.

In termini sobri, con un sorriso lieve, ha detto: “Quello che stiamo vivendo è un aumento significativo dei prezzi”. La crescita della popolazione e la vicinanza a Berlino rendono Potsdam molto attraente, ha aggiunto, sorridendo ancora una volta.

Giovani famiglie, scapoli benestanti e pensionati si stanno spostando a Potsdam in massa per sfuggire alla movimentata metropoli di Berlino con i suoi 4 milioni di abitanti, verso la pulita, silenziosa Potsdam, una tranquilla e dignitosa città molto tedesco-orientale di 165.000 abitanti.

Ciò sta alimentando una corsa alle proprietà. Il prezzo di acquisto al metro quadro degli immobili di Potsdam è aumentato in media del 10 per cento lo scorso anno.

Le proprietà vengono scambiate velocemente e rimangono sul mercato solo per poche settimane.

Per soddisfare la domanda, la signora Farke ha appena assunto cinque nuovi intermediari. Gli immobili a Potsdam ora costano tanto quanto a Grunewald, quartiere occidentale di Berlino, un mirabile santuario di palazzi signorili in un benestante angolo boscoso del quartiere cittadino di Charlottenburg-Wilmersdorf.

“La domanda è significativamente superiore all’offerta. Soprattutto le tenute sul lago possono rendere diversi milioni di euro”, ha detto la signora Farke.

Questi sono tempi buoni per gli agenti immobiliari tedeschi. Il boom immobiliare del paese ha sommerso di ricchezza non solo le cinque città più grandi – Berlino, Amburgo, Monaco di Baviera, Francoforte e Dusseldorf – ma anche località più piccole, di medie dimensioni, come Friburgo, Oldenburg, Lüneburg, Lipsia e Dresda.

Nell’amplificato mercato immobiliare della Germania, i prezzi stanno raddoppiando ogni pochi anni, i compratori stanno divorando proprietà alla cieca senza aver messo piede all’interno, e i banchieri in pratica stanno facendo forzatamente ingozzare di prestiti i clienti.

I tedeschi non hanno mai sborsato tanto denaro per la proprietà come hanno fatto l’anno scorso.

“La barriera del suono dei 200 miliardi di euro è stata rotta”, ha detto Jürgen Michael Schick, presidente dell’associazione del settore immobiliare tedesco, IVD.

Anche questo può essere un eufemismo, poiché le cifre dell’associazione si basano sui registri dei gettiti fiscali del Ministero delle Finanze che non fotografano tutte le transazioni immobiliari. Nel mercato commerciale, le vendite sono più che quadruplicate negli ultimi sei anni, mentre i ricavi annuali per la vendita di immobili residenziali sono adesso sette volte quelli che erano sei anni fa.

Ancora più spettacolare è l’esplosione dei prezzi.

A Monaco, i prezzi per le case unifamiliari sono saliti fino oltre il 60 per cento rispetto a quelli del 2007, mentre gli appartamenti sono due volte più costosi. Gli affitti oggi sono il 40 per cento più alti rispetto al 2007.

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I residenti di Monaco di Baviera devono guadagnare più di otto volte il reddito medio delle famiglie della Germania per potersi permettere un appartamento di 80 metri quadrati, o 861 piedi quadrati – più che in qualsiasi altra città tedesca.

Gli appartamenti, in media, costano circa € 5200 al metro quadrato – aggiungeteci altre uno o due migliaia di euro per immobili in posizioni da decenti-a-buone.

Berlino, una volta la capitale più conveniente nel mondo occidentale, ha avuto uno sviluppo da favola, ma con risultati da incubo per coloro che non si sono regolati in tempo, così come per coloro che sono in affitto.

Günther Block – non ha voluto che fosse usato il suo vero nome – nel 2005 ha venduto la sua villa del 19° secolo, in un bel angolo nel quartiere di Charlottenburg a Berlino per 3 milioni di euro netti. Sei anni dopo il nuovo proprietario ha venduto la proprietà di 3.500 metri quadrati per il doppio.

La casa è di nuovo passata di mano di lì a poco per 8,5 milioni di euro, prima che l’attuale proprietario la acquistasse per 12,5 milioni di euro.

Con i prezzi degli immobili che stanno crescendo così velocemente, i profitti immobiliari stanno sfondando il soffitto.

“Il tasso totale di rendimento per l’industria immobiliare tedesca nel 2015, al 13,3 per cento, non è mai stato così alto dalla riunificazione”, ha detto l’analista immobiliare Bulwien Gesa.

L’ultima prova della rapidissima ascesa del settore immobiliare in Germania è l’ondata di acquisizioni che sta spazzando i mediatori locali dentro l’ovile della più grande società immobiliare tedesca quotata in borsa – Vonovia AG, membro dell’indice tedesco DAX.

E in vista non c’è fine al boom.

I tassi di interesse a lungo termine continueranno a scendere sotto il governatore della Banca Centrale Europea Mario Draghi, che si prevede che la prossima settimana diminuirà il tasso di interesse già negativo per le banche di 10 o 20 punti base, fino a meno 0,4 o 0,5 per cento. Draghi sta cercando di spingere le banche a prestare alle imprese per riavviare l’economia.

Finora non è andata come programmato, ma ciò ha costretto molti tedeschi finanziariamente conservatori a rinunciare ai loro tradizionali conti di risparmio fruttiferi, a superare la loro avversione al debito ipotecario, e ad acquistare proprietà.

Un altro fattore determinante è l’immigrazione.

Circa 1 milione di rifugiati si è riversato in Germania l’anno scorso e per quest’anno ne sono attesi altrettanti. Come conseguenza dell’afflusso dei soli richiedenti asilo, l’Istituto per la ricerca economica di Colonia stima che saranno necessari più di 100.000 nuovi domicili ogni anno fino al 2020.

Il boom immobiliare sta ridefinendo i presupposti per gli investimenti a lungo tenuto in Germania, dove negli anni passati aveva senso pagare affitti bassi anziché impegnarsi in un mutuo, soprattutto quando la proprietà si apprezzava a malapena.

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Ma ora che gli affitti, e in molti casi, i valori degli immobili, sono in aumento, i tedeschi stanno sempre più cercando di acquistare proprietà.

Finora i vincitori sono innanzitutto quelli nel settore immobiliare: agenti immobiliari, banche, notai, costruttori, proprietari di case nelle città fiorenti e il governo tedesco, attraverso le nuove entrate fiscali da tasse sulla proprietà e transazioni.

I perdenti sono sempre più coloro che devono continuare a pagare l’affitto perché non possono permettersi di acquistare. Ma anche gli acquirenti devono stare all’erta dato il rischio di essere beffati da pessimi affari con prezzi gonfiati, nell’attuale ambiente surriscaldato.

Ma ci sono crescenti preoccupazioni che la Germania possa improvvisamente immergersi a capofitto nella propria bolla immobiliare, e alcuni economisti stanno iniziando a mettere in guardia dall’aumento dei livelli di debito in un paese che altrimenti aborre pagare gli interessi.

La banca centrale tedesca, la Bundesbank, sta suonando l’allarme.

Nel 2013, un membro del consiglio della Bundesbank, Andreas Dombret, ha citato “prove che si sta esagerando” nei valori immobiliari in Germania. Un anno dopo, il suo capo, il presidente della Bundesbank Jens Weidmann, ha avvertito di una “bolla immobiliare” europea che comprendeva la Germania.

In seguito la banca centrale ha stimato che il mercato immobiliare in Germania è sopravvalutato del 25 per cento.

Cosa ha allarmato così tanto questi economisti?

Per lo maggior parte, ha a che fare con le vaste dimensioni del settore immobiliare – e il fatto che la maggior parte degli investitori finanziano le acquisizioni immobiliari con debito.

Secondo i dati della Bundesbank, i prestiti da rimborsare sugli immobili residenziali in Germania ammontano a quasi 1.1 trilioni di euro – più di un terzo del prodotto interno lordo. I mutui per la casa in essere nei paesi del G7 – Stati Uniti, Canada, Germania, Gran Bretagna, Francia, Italia e Giappone – insieme ammontano a circa 14 trilioni di dollari.

Che sono quasi il valore di tutti i beni e i servizi prodotti dalla più grande economia del mondo, gli Stati Uniti.

Se il debito è la rovina dell’economia globale, allora i prestiti immobiliari da rimborsare sono una grande parte del problema. Nella sola zona euro, rappresentano 3.9 trilioni di euro su un debito totale di 9.6 trilioni di euro.

Questo rischio minaccia di risolversi in una crisi totale se la speculazione immobiliare aumenta vertiginosamente andando fuori controllo e gli acquirenti si tuffano sempre più profondamente a capofitto nei debiti per ottenere una fetta di torta. Le banche sono più che felici di stare al gioco.

Chuck Prince, l’ex amministratore delegato di Citigroup, ha notoriamente descritto questo processo nel 2007, durante il crollo immobiliare americano, che ha innescato la crisi finanziaria globale.

“Quando la musica si ferma, in termini di liquidità, le cose si fanno complicate”, ha dichiarato Prince all’epoca. “Ma fino a quando la musica viene suonata, devi alzarti e ballare. Stiamo ancora ballando”.

Sappiamo tutti cosa è successo. I finanziatori negli USA  timbravano mutui ipotecari subprime a clienti sempre meno qualificati. I prezzi delle case crollarono; gli acquirenti diventarono inadempienti sui prestiti; milioni di immobili furono pignorati.

Quei defualt causarono enormi buchi nei bilanci dei più grandi istituti di credito del paese – molti dei quali sono stati considerati troppo grandi per fallire e sono stati salvati dal governo degli Stati Uniti, costando miliardi di dollari ai contribuenti.

Il ciclo bolla-e-crollo dei mercati immobiliari ha causato quasi tutte le recente crisi finanziarie. I prezzi degli immobili negli Stati uniti salirono vertiginosamente del 90 per cento tra il 2000 e il 2007, prima di schiantarsi del 30 per cento nella crisi.

Ma l’America non è un’anomalia. Lo stesso è accaduto anche qui in Europa.

La Spagna lo sa fin troppo bene. I suoi cittadini ne sono ancora perseguitati ogni volta che attraversano le città fantasma post-crollo che costellano la campagna lungo la Costa del Sol e la Costa Brava come i leggendari mulini a vento di Don Chisciotte.

Nove anni dopo lo scoppio della bolla immobiliare in Spagna, il paese soffre ancora di una crescita anemica e di una disoccupazione al di sopra del 20 per cento, condizioni essenzialmente simili ad una depressione.

Un destino simile attende il boom immobiliare della Germania?

Nico Rottke, partner di Ernst & Young, vede chiari segni del fatto che il paesaggio immobiliare in Germania è “finanziato molto aggressivamente”. Nei casi più estremi, gli istituti di credito stanno coprendo fino al 75 per cento del prezzo degli immobili commerciali e fino al 85 per cento degli immobili residenziali.

Ma gli economisti non sono pronti a dichiarare che il crollo del mercato tedesco sia una conclusione scontata.

“La Germania è ben lontana dal tipo di sviluppo minaccioso che in passato ha caratterizzato i mercati immobiliari, come gli Stati Uniti e la Spagna,” ha dichiarato Michael Hüther, il capo dell’Istituto per la ricerca economica di Colonia.

Mr. Hüther afferma che questo avviene soprattutto perché il debito immobiliare della Germania si basa su prestiti a lungo termine con tassi di interesse stabili – diversi dai prestiti con gli esplosivi tassi variabili che un decennio fa fecero scoppiare la bolla negli Stati Uniti.

Marcel Fratzscher, il presidente dell’Istituto tedesco per la ricerca economica, vede l’apprezzamento degli ultimi anni come “un processo per recuperare il debole andamento dei prezzi degli immobili negli ultimi 20 anni”.

Ma anche se la bolla immobiliare della Germania non scoppierà come ha fatto in Spagna o negli Stati Uniti, c’è un lato oscuro.

A causa della rapida crescita dei prezzi, molti tedeschi della classe media sono tagliati fuori dall’acquisto della casa.

Sonja Bohnenkamp e suo marito Bernd sono tra questi. Come affittuari di lunga data con due bambini a Neuss-Rosellerheide, una piccola cittadina 15 chilometri, o 9 miglia, a sud di Düsseldorf, sognano di possedere la propria casa.

Per anni, la signora Bohnenkamp, ​​43 anni, e suo marito, 49 anni, sono stati alla ricerca di una proprietà a Dusseldorf.

“Non doveva essere nulla di spettacolare, appena mezzo duplex con un piccolo giardino”, ha detto Bohnenkamp, ​​un responsabile verso i clienti del produttore americano Johnson & Johnson.

Ma dopo aver visto innumerevoli case, hanno rinunciato, frustrati.

“In primo luogo, sarebbe costata mezzo milione, poi un anno dopo, € 600.000. Ed era destino che continuasse proprio così” più a lungo attendevano, ha detto la signora Bohnenkamp.

Quasi un milione di euro per una unità in un duplex? Sonja Bohnenkamp riteneva che il prezzo non corrispondesse al valore. Chi garantisce che tale proprietà non si svaluterà gravemente in futuro, come in Spagna?

Dopo tutto, l’inevitabilità dell’aumento dei prezzi immobiliari non è una legge naturale. I disastri del mercato negli Stati Uniti e la Spagna lo hanno dimostrato, e anche l’andamento in alcune zone rurali della Germania è preoccupante.

Eckhard Spitzbarth lo ha sperimentato sulla propria pelle.

Il cinquantaseienne meccanico ha recentemente venduto una casa a Neustadt-Glewe, a circa un’ora a sud est di Amburgo. Cinque camere, 144 metri quadri abitabili, in una grande proprietà. Il tetto e il sistema di riscaldamento sono nuovi, e la posizione è ottima. Medici, farmacie e supermercati sono tutti nelle vicinanze.

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E il prezzo?

“Ho appena trovato un acquirente per quasi € 40.000”, ha dichiarato Spitzbarth. “Ho avuto in cambio all’incirca quanto ho pagato in un’asta di pignoramento 13 anni fa. Ma solo se includo il reddito da locazione”.

Se fosse del tutto onesto con se stesso, considerando l’inflazione e le spese aggiuntive, il signor Spitzbarth ci ha rimesso sull’investimento.

Il problema, ha spiegato, è che i prezzi non hanno mai recuperato dopo “aver sfondato il pavimento”, sulla scia della crisi finanziaria.

Per decenni, il mercato immobiliare della Germania è stato un caso speciale.

Anche in mezzo al boom immobiliare attuale, solo il 53 per cento dei tedeschi vive nelle quattro mura di proprietà. E’ il tasso più basso di tutto il mondo. Negli Stati Uniti, il 65 per cento della popolazione possiede la propria casa.

In Italia, la percentuale arriva al 73%, e in Spagna al 83%.

La situazione della Germania è unica nel suo genere, e risale alla distruzione quasi totale del paese nella seconda guerra mondiale. Poiché le persone non avevano soldi per costruirsi le case, lo stato ne ha erette milioni per loro.

Non è chiaro se l’attuale boom indurrà la maggioranza dei tedeschi ad agire più come gli americani e gli spagnoli e ad acquistare le proprie case.

Se ciò accadesse, potrebbero diventare sensibili alla illusione che una casa o un appartamento possono essere qualcosa di sicuro, di tangibile – a differenza di una quota azionaria o delle obbligazioni azionarie scambiate sui mercati finanziari di tutto il mondo.

“Il recente apprezzamento potrebbe di nuovo scomparire quando la generazione dei baby-boomers in Germania andrà in pensione entro dieci anni e tutti cercheranno di vendere immobili contemporaneamente”, ha detto Clemens Fuest, il capo dell’istituto tedesco di ricerca economica Ifo.

In un mondo privo di opportunità di investimento sicuro, il fascino degli investimenti immobiliari non è mai stato così grande come oggi.

Ma in questo periodo ed in questi giorni, nulla è garantito.

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